市场解读
2019-11-28
一、房地产市场
（1）供需关系平稳，存量可观，选择性变多
房价变动除受政策影响外，与供需状况密不可分。6月烟台市住宅市场可售存量为428.87万㎡。牟平区存量高，截止6月存量达1万套以上，其次是芝罘区，整体存量也在9千多套，再次是莱山区，存量在5千多套，其余区域存量低于5千套，高新区存量最少，为2800多套。
2017年初到18年上半年的房价上涨离不开市场存量减少的情况，市场存量和供应不足，烟台新房市场“供不应求”，自2018年下半年来，市场供应量明显增多，存量可观，大多月份”供大于求”，购房者选择性更多，买房人话语权增强。
（2）量降价涨，市场平稳，抓紧上车
根据近一年的市场成交情况来看，烟台19年成交量呈下降趋势，价格微涨，2019年以来，烟台六区商品房成交价正式进入万元时代。
2019年1月烟台六区商品房成交均价10293元/平，同年6月成交均价11338元/平，同比上涨10.15%。6月多个改善项目集中入市备案，导致6月份成交均价上浮较大。
二、市场预测
自1998年房改，中国商品房市场已有21个年头，房地产开发已经进入了成熟阶段。开发商从拿地、建设到销售都有一套全面的流程和丰富的实操经验，加上互联网行业的蓬勃发展，信息交互，打破信息壁垒，烟台商品房的价格基本跟其价值成正比，消费者购买理性度高。
（1）政策不变，稳字当头
烟台目前并没有出台限购和限售的政策，政策相对宽松，2018年”烟九条“的调控政策出台，
2019年房地产基调依旧为“要构建房地产市场健康发展长效机制，坚持房子是用来住的，不是 用来炒的定位”，烟台政策不会放松，烟台楼市依旧以稳字当头。
（2）房款总价变高、品牌竞争大
据贝壳找房统计，2019年恒大、龙湖、盈科、中海、远洋、中瑞鼎峰、金科、新城、旭辉银盛泰、瑞东等多家品牌房企集中入市20余新项目，品牌房企竞争激烈，为港城楼市填新色。金科、瑞东、远洋、新城等房企首入港城，产品均为改善型，户型面积普遍偏大，房款总价高。据锐理数据显示，6月份烟台商品房面积区间110-145平网签套数最多，以11000元/平的成交均价来看，房款总价约在120-160万/套之间，购房者的购买力也普遍增强。
（3）价格利好，可以上车
相比一二线城市，烟台房价依旧在横向上处于低位。虽然17年经历了房价的迅猛上涨，但烟台房价基数低，目前整体的成交均价在11000元/平左右。2019年6月24日，中国社科院（财经院）与经济日报社在北京共同发布“中国社会科学院（财经院）创新工程重大成果《中国城市竞争力报告No.17：住房，关系国与家》”。烟台排名第34位；在可持续竞争力50强榜单中 ，烟台排名第24位； 在综合经济竞争力50强中，烟台排名第39名； 今年增加的宜商竞争力50强中，烟台排名第23位。烟台除了GDP以外，各项经济成果排名也靠前，这样的一个城市，11000/平的成交均价，在北上广以及省内青岛、济南这些外地置业者眼中，烟台的房价，并不高，价格利好，可以上车。